こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
2023年も師走になりました。皆様どんな1年を過ごされましたでしょうか？ペリカンの今年の活動はというと、新築ガレージハウスを2棟竣工（どちらも法人名義）したのと、戸建てを2棟売却（個人×1、法人×1）という結果となりました。
まさに築古を売って、新築にシフトチェンジが進んだので、ポートフォリオ転換の1年となりました。
ではさっそく、2023年の所有物件の入居率の発表です。
2023年の入居率について
年間稼働率は95.9％での着地となりました！目標は98％ですが、95％を最低ライン目標としており、ギリギリ及第点という感じでしょうか。
春に竣工した新築アパートの客付けに苦戦して、そこがポイントを落とした理由です。客付けが長引いた理由は把握しておりますので、次回はそれを活かした新築を建てたいと思います。
ペリカンは現在、全27世帯の所有です。そのうち今年は4部屋で退去があり、すべて満室にしました。それとは別に、竣工した新築アパートの4部屋を埋めたので、合計8部屋を客付けしたことになります。年末年始はひさびさに満室で終えられたので気持ちがいいですね。
ですが2024年に向けて新築アパート用地を今も探していますが、ものすごく苦労しています。この年末にかけて買い付けを5〜6件くらい出しましたが、惜しくも2番手だったり、お断りされたりが続いています。さすが厄年で、スンナリとは行きません（笑）
おそらく、私の購入基準が厳しいのだと思いますが、例えば購入が数ヶ月遅れたとしても大きな問題ではないので、あまり焦らず探し続けようと思います。今も土地に1件買い付けを入れていますが、売値の15％引きで指値しており、これでやっと仕上がり8.7〜9.1％程度になります。
もし満額で買うと仕上がりが8.3〜8.4%程度まで落ちるので、そこまで悪いわけではないのですが、自己資金やCCRを考えると物足りなさが残ります。ここは妥協せず交渉していきます！そして他の土地もどんどん並行で検討して行こうと思います。
不動産投資で経済的自由を得ている人の特徴とは？
不動産投資で経済的自由を得ている人のパターンについてですね。
先日、以下のようにつぶやきました。
不動産投資で経済的自由を得ている人は、以下の5パターンくらいのような気がします。
1⃣築古戸建てを10〜20棟くらい無借金で買う
2⃣地方高利回り中古アパマンを5〜10棟くらい買う
3⃣土地から新築で1棟アパマンを5〜10棟くらい買う
4⃣民泊・レンスペで複数部屋を高稼働で運営する…— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) December 21, 2023
不動産投資で経済的自由を得ている人は、以下の5パターンくらいのような気がします。
- 築古戸建てを10〜20棟くらい無借金で買う
- 地方高利回り中古アパマンを5〜10棟くらい買う
- 土地から新築で1棟アパマンを5〜10棟くらい買う
- 民泊・レンスペで複数部屋を高稼働で運営する
- 宅建業免許を取得して仲介/転売で稼ぐ
逆に言えば、この5つのうちどれかを目指さないと不動産投資で独立や経済的自由は達成できないということですね。
個人的には不動産をある程度の規模まで拡大したら、他の事業もやってみるというのが人生の充実を生むような気がしています。
私も不動産投資をスタートした当初は、上記1、2を頑張っていました。今でも築古物件は利回りが良くて、大好きです。とくに戸建ては売りやすいので、初心者向きですね。5〜6年回してインカムを回収しつつ、退去が出たら売るという方法でも数百万ほどは利益が出ると思います。
しかし私の住むエリアだと、築古にプロパー融資を付けてくれる金融機関はほぼありません。今後は金利を徐々に下げていきたいので、いまは築古を諦めて、3の新築アパートに収斂して行っているわけですね。目下は木造アパートになりますが、ゆくゆくはRCなど、より資産性の高い物件にチャレンジしていきたいと思います。
さて最近の流行りは、4の民泊・レンスペでしょうか。コロナも落ち着いたので、インバウンドが増えていくので需要は確実に高まっていくでしょう。都心部だと物件を買うのも転貸で借りるのも難しいので、地方都市でもインバウンドが来るエリアで安く物件を買って、民泊をするのは面白いかもしれませんね。ダメなら普通賃貸に戻す作戦ですね。私は運営に忙しくなる投資は好きではないのでやりませんが、一定のチャンスはあるでしょう。
5の宅建業開業（業者成り）は、資金が少なくて開始できるため、リタイアしている大家さんにはアリだと思います。賃貸では回収が大変だけど、転売すれば数百万抜ける物件は、馴染みのエリアをずっと見ているとあるものです。1年に1〜2件取り引きになるだけでもそれなりのお小遣いになるのではないでしょうか。
こうやって経済的自由を得る方法をゴールから考えてみるのは有意義だと思います。結論、やはり区分マンション系だけでリタイアした人は少ないと思います。また企画物の低利回り新築アパート投資（利回り5〜7％）でリタイアした人も私のまわりにはほとんどいません。
成功へのステップというのは常に王道があるのですよね。先人がすでに証明してくれていますので、我々はそこからよく学び、実践することだと思います。
というわけで2023年も最後になりました。今年もあすなろLIFEをご覧いただきまして誠にありがとうございました！また来年も私の成功・失敗をブログを通じてお届けできたらと思います。引き続きよろしくお願いいたしますm(_ _)m
以下、関連記事です。
▼40代で会社員リタイアを目指す具体的なステップを解説してみました。
▼中古の築古アパートを購入する時の注意点まとめです。
