こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
本年度最後の家賃収入報告になりました。2022年もあっという間でしたね！
今月はというと、2棟目の新築アパートが無事に上棟しました。あとは入居が決まった戸建ての原状回復をしたり、3棟目新築用地の古家解体がスタートしたりと、同時進行でいろいろ進んでいました。
ということで、今月の家賃収入と賃貸経営トピックスをご報告します。
【家賃収入と入居率】年の瀬にしてやっと満室復帰！
家賃収入は137万円ほど、経費差引後で129万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は1億1587万（前月比＋375万円）となっています。
月末時点の入居率は、26戸中 26戸で入居率100％となりました。
2棟目の新築アパートの中間金を融資実行してもらったので、借金がまた少し増えました。来年は3棟目の新築が竣工すると、借金がいよいよ1.5億になってくるので、わりと増えてきたなという印象です。
また今月は入居率がやっと100％になりました！たった26世帯なのに、一つ埋めてはまた一つ退去が出てというのを繰り返していると、なかなか満室にはならないものです。
2022年の年間稼働率については、先日の記事で書いたとおりですが、96％程度になりました。来年は、より高い入居率を目指して頑張りたいと思います。
2棟目新築アパートが上棟！
12月は2棟目新築アパートが、無事上棟となりました！
アパートが敷地いっぱいに建てているので、隣地との境界がパツパツです（笑）隣の人の植栽がこちらに越境しているので、工務店さんから言ってもらったり、すったもんだあったそうです。
内部も入らせてもらい、写真を撮影してきたのですが、1Fガレージの内部に入るとワクワクしますね！来月の中旬くらいには完成するようですので、上棟から1ヶ月ちょっとで完成となります。めちゃめちゃ早いです。
私の新築1棟目は、まだウッドショック前だったので、間取りを2LDKにしても採算が合うように作れました。
しかし、この2棟目は建築費の高騰により1LDKにせざるを得ませんでした。1LDKといっても、8.2帖と4.4帖の間取りでかなりコンパクトな間取りになっているため、少し競争力に不安があります。
その分、【高速IC至近・スーパー至近・駅徒歩圏】という、ガレージハウスにしてはわりと好立地だと思っているので、それでどれだけカバーできるのかという感じになっています。
まあ建築費が厳しいのは競合他社も一緒なので、家賃は強気で募集してみて、決まりが悪いようなら最後は落とすしかないでしょう。でも、最初は強気で行きます。
金融機関は簡単には本音をしゃべらない！？
2棟目の新築アパートでお世話になっている金融機関は、地銀さんです。この地銀さんとは、今回が初めての新築プロジェクトになります。
当初、融資審査のときには「当行では木造新築でも20年になります」と言われて、なぜ耐用年数22年で融資期間を設定できないのか聞いたけど、その時は答えてもらえませんでした。
それが最近、その担当者さんと話すことがあってだいぶ仲良くなったところで、なぜ期間20年が最大なのか聞いたところ、「支店内決済で通せるのが、20年までなんです。1棟目なので本部稟議は取らずに、支店決済範囲内で融資を通しました」と教えてくれました。
つまり、私は一見さんだったので、本部稟議が必要になる「期間20年超」で審査すると融資承認が取れないため、支店内でスパッと通せる期間に短縮させられてしまったということですね。
このように一見さんには、なかなか本音をしゃべりにくい担当者さんって結構いらっしゃるのかもしれませんね。金融機関とのお付き合いというのは、一朝一夕では成熟しないということですね。
そのおかげで2棟目の返済比率が苦しくなってしまったのですが（笑）、今後は一度実績ができたら20年超でも検討してもらえると言ってもらえたので良かったです。やっぱり新築やるなら、最低でも22年程度では組みたいですからね。
ただ私の場合、新築案件はキャッシュフローだけが狙いではないので、30年融資まで伸ばすことは今のところ考えていません。適正な頭金（2割程度）を入れて、期間22年でも収支が回るように組んで、しっかり残債を減らしていく作戦です。
以上、12月のご報告でした。最後までお付き合い頂き、ありがとうございました！
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