こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は、新築アパート2棟目が無事着工となりました。
また3棟目新築アパートの結果も出てくるなど、動きが加速しています。所有物件では、戸建てで退去が1件発生しています。
ということで、今月の家賃収入と賃貸経営トピックスをご報告します。
【家賃収入と入居率】戸建て1件退去発生！
家賃収入は164万円ほど、経費差引後で154万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は1億1212万（前月比＋785万円）となっています。
月末時点の入居率は、26戸中 25戸で入居率96％となっています。
さて今月は、戸建て1号が退去となりました。スリランカ人のご家族が昨年11月入居して、たった1年での退去となってしまいました。退去理由を聞いたら「家を買いました！」ということだったので、しょうがないですねw
気を取り直して、いつもの仲介さんに賃貸募集してもらったところ、数日で3〜4件のお問い合わせあり！そのうち一組からお申し込みをいただきました。いまは保証会社の審査中です。
この物件は調整区域の戸建てですが、まわりに競合が少なくて、空くとすぐにお問い合わせがあります。購入後7年ほど貸しているので、もう元はとっているのですが、トラストの共担に入っているので売れませんw
ということで、来年はトラストから融資を受けたアパートを売りにだしてみようかなと思ってます（売れるかは分かりませんけども）。これを売れば、トラストといよいよお別れになります。さてどうなるか、ですね。
2棟目新築アパートが着工！3棟目新築アパートの融資審査結果はいかに？
今月は2棟目新築アパートが、着工となりました！
2棟目新築アパートの進捗
しかし、またもや軟弱地盤で、改良工事が150万コース。。。
まあ毎回のことなので改良工事は覚悟していましたが、建物サイズも前回より小さいのに、費用変わらずでした。なにやら鋼管杭の費用が上がっているようです。前回より本数もたくさん掛かりました。
その後、外観パースが届きました。かっこいい感じに仕上がりそうで楽しみです。今回はツーバイフォーから在来に変更になったのですが、これから12月に上棟、1月末に建物竣工という急ピッチです。
引き続き、内装仕様を固めなければいけないので、しっかり進めていきたいと思います。
3棟目新築アパートの審査結果について
2棟目と並行して、3棟目の新築アパートの融資審査を進行中でした。
審査は1棟目の新築アパートと同じ信金さんにお願いしていたのですが、今月無事に融資承認をいただきました！
条件は、以下のとおり。
3棟目新築アパート、融資承認をGETです。
今回は信金さんです。✅融資額：2900万
✅期間：22年※元金据置6ヶ月
✅金利：1.8％1棟あたりは小さいですが3棟で融資額は合計8000万。塵も積もれば山となる、ですな🙂 pic.twitter.com/xhMWENY8Qi
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) November 7, 2022
3棟目新築アパート、融資承認をGETです。
今回は信金さんです。
- 融資額：2900万
- 期間：22年※元金据置6ヶ月
- 金利：1.8％
1棟あたりは小さいですが3棟で融資額は合計8000万。塵も積もれば山となる、ですな。
金利は信金さんなので、1棟目と同じく1.8％でした。
この信金さんは、不動産向けに1％前半は厳しいようです。しかし、前回2棟目を打診した時には金利2.4％で提案だったので、今回はかなり頑張っていただいたほうですかね。
そして、融資期間も耐用年数以上に伸ばしての審査は難しいようなので期間22年です。元金据置を前回3ヶ月→今回は6ヶ月に伸ばしてもらうことができたので、キャッシュ回復できるのがありがたいことですね。
2棟目より3棟目のほうが土地＋解体費ベースでは、70万ほど安く仕込めたので、この金額差をしっかり物件の付加価値アップに使っていきたいと思います。
こちら竣工は2023年の7〜8月くらいを予定しているので、また間取りや内装を考えるのが楽しみです♪
資産価値がキープできる地方中都市で勝負するということ
私の当面の戦略は、10年で新築アパートを10棟建てるというものです。
これは弊ブログでも繰り返し述べていることではありますが、その深堀りした内容について、先日ツイートしました。
私が地方エリアでがんばっているのは、洗練された大家さんが少ないので、そこで素敵な物件を供給するのが一番楽に勝てると思うからです。
大都市が有利なのは、人が多いということだけです。資産価値が落ちにくい場所は、地方の中都市クラスならけっこうあります。地方エリアも捨てたものじゃない😇
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) November 3, 2022
私が地方エリアでがんばっているのは、洗練された大家さんが少ないので、そこで素敵な物件を供給するのが一番楽に勝てると思うからです。大都市が有利なのは、人が多いということだけです。資産価値が落ちにくい場所は、地方の中都市クラスならけっこうあります。地方エリアも捨てたものじゃない。
上記のとおりですね。
東京で勝負している大家さんはけっこういらっしゃいますが、実は東京は洗練された大家さんが多すぎ問題があります。つまり、資金力の乏しい大家が参入しても、レッドオーシャン過ぎて、なかなか勝ち目がないのです。
そして東京のもう一つの側面は、参入者が多すぎて、とくに1K・ワンルームあたりはかなり飽和してきています。けっきょく、東京は人が多いということが強みなんですが、参入者も多すぎて、それなりに厳しいマーケットになっていますね。
もちろん東京ならではの資産価値やキャピタルゲインという夢はありますけども。
では資金力のない零細大家さんは、どこで勝負すべきなのか？と考えたら、地方ドミナントのほうが、圧倒的に楽に勝てるということですね。
地方の勝ち組立地を選び、資産価値はある程度キープしつつ、そのマーケットで一番魅力的な物件を作る。これが資金力のない大家さんが目指すべき、最初のゴールだと私は考えています。
このゴールを達成することができたら、そこから先は同じエリアでもっと付加価値のある物件を作って世の中や地域に貢献しても良いと思いますし、豊富な資金力を活かして、いよいよ東京など大都市に進出しても良いでしょう。
どのマーケットをどのように攻めるのか？何を自分の喜びとするのか？どうやって世の中に貢献するのか？
これは一度、真剣に向き合っておくべきテーマでもありますね。
人生はとても短いのです。ただ個人的な資産形成だけを目指すだけでは、非常にもったいないと思います。たまにはこういった長期的な人生のテーマを考えながら、ぜひ投資に励んでいきたいものですね。
以上、11月の報告でした。最後までお付き合い頂き、ありがとうございました！
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