こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月テーマはおもに、戸建てのリフォーム、新築アパートの融資相談ですね。
まずは、今月の家賃収入とトピックスです。
今月の家賃収入とトピックス
家賃収入は105万円ほど、経費差引後で100万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。残債は6397万円（前月比ー30万円）です。
今月も、「手取りキャッシュフロー」＋「残債減少」により、100万円以上が純資産化しています。そこに妻から法人への出資や火災保険収入等をあわせると、トータルでは300万弱ほど純資産が増えました。
賃貸経営面では、今月から千葉アパートの家賃が満額で入るようになりました。また先日弊ブログでご報告した9棟目の戸建ても埋まったので、来月からはそこの売上も寄与します。
（参考）マル経融資で購入！資産性重視の戸建て投資のリフォーム実践記
安定的に得られる戸建ての家賃収入はホントに助かりますね。
購入からリフォームまでは、わりと手間がかかりますが、その後の収益の安定性を考えると、今後のペリカンの投資戦略の柱であることは間違いありません。
今月の入居率
今月末時点の入居率は、25戸中 23戸（入居率92％）です。
目下の悩みのタネは、群馬アパートの空室がまた一つ増えたことですね。
私が投資している群馬エリアでは、市町村が独自のコロナ緊急事態宣言を出しており、3月頭にやっと解除になりました。ですが、今年は法人需要も急落しているようで、企業城下町という強みが裏目に出ています。
内見がポツポツあるようですが、なかなか決まらない事態が続いています。
そこで、群馬アパートは内見→決定率を上げるしかないと判断し、クロス・床材の全交換など、予算をある程度かけて全体的なリフォームで対応してもらう予定です。
リフォームの仕上がりは3月末になってしまうので、時期的には厳しい状況が続きますが、少しでも決定率が上がるようがんばっていきたいと思います。
4月に私も現場に行って、写真の撮り直し・ステージング・仲介営業など、できることをやります。1部屋3万円の家賃ですが、3ヶ月で9万円、半年で18万の機会損失になることを考えると小さくはないですからね。
新築アパートの融資相談中です
先日、新築アパート融資相談していることについてツイートしました。
新築アパート融資の進捗です😌
✅A地銀→プロパーで審査
✅B地銀→保証協会付きで審査
✅C信金→プロパーで審査これ以外にも10行以上あたりましたが、相続対策か資産家にしか貸さない、一見さんNG、エリア外などで断念。
新築1棟目なので、融資が出たら御の字かもですが、引き続きがんばります。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) March 13, 2021
・B地銀→保証協会付きで審査
・C信金→プロパーで審査
これ以外にも10行以上あたりましたが、相続対策か資産家にしか貸さない、一見さんNG、エリア外などで断念。新築1棟目なので、融資が出たら御の字かもですが、引き続きがんばります。
B地銀については保証協会付きで審査はOKでしたが、保証料が高いのと融資期間が20年となるため、厳しいと判断しています。C信金は、以前戸建てを保証協会付きで融資してもらった実績があり、今回はプロパー審査いただいてました。
しかし最終的には、今回3400万円の新築案件に対して、2000万円しか出なくて頭金4割＋諸費用と言われたので、キャッシュの流出が激しいので一旦保留しています。
というわけで、現在残っているのは、A地銀です。
A地銀では、妻が住宅ローンを組んでおり、私もマイカーローンを組んでいるので、プロパーで審査していただいています。そちらの支店内審査の結果が、今週末には出る予定です。
くわえて、現在は公庫とトラストにも追加で打診しています。公庫は期間が最大でも20年しか引けず、トラストは金利2.9％（貸付残高5000万円以上基準）なので、どちらも返済比率が高くなりますが、保険的な意味合いで、打診しています。
その他、千葉県内にあるほとんどの金融機関に相談しましたが、新築アパートへの融資はかなり厳しくなっていますね。2〜3年前まで出ていたところも、新規取引停止などが増えています。
東京や神奈川在住の方であれば、金融機関が異なるので融資が引けている方もいるのかもしれませんが、融資マーケット全体が厳しくなっている印象です。
まさに融資の窓が閉まっている感じですが、どうにかこじ開けられるよう、今後も可能性を探っていきたいと思います。
今後の投資方針は、以下の3つです。
✅融資（レバレッジ）を使い倒す
✅所有物件全体の若返りを図る
✅単身物件から脱却し、ファミリー物件を買うこうやって書くと極めて凡庸な戦略ですが、これをやらないと空室のモグラ叩き＆修繕で疲弊するのが目に見えています。
投資は方向性が、まず大事。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) March 20, 2021
とくに上記の2つ目、3つ目の部分が、私の戦略の柱としています。むこう10年はこの戦略に沿って進めていくことになるでしょうね。築古系をやるなら、今後は戸建てだけで良いかなと考えています。
私の30代も残り、3年弱となってしまいました。楽しく有意義な40代、50代を送るためにも、いま考えうる戦略をしっかり描いて、それを着実に実行していくだけですね。
時間は戻せませんから、みなさんも今できること、学びたいこと、会いたい人などあれば、どんどんアクションしていきましょうね。次の有意義な10年の作るために、ともにがんばりましょう。
というわけで、今月の報告は以上となります。
以下、関連記事です。
▼不動産投資のご相談をお受けしております。ご興味のある方はどうぞ。
▼不動産投資家という生き方・やり甲斐について、筆者の思いを綴っています。
