こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は、大きな修繕が出て業者さん探しに奔走したり、アパートの売却決済があったりと、けっこう忙しかったですね。抱えている空室についても動きが出ているので、そのあたりも書いてみたいと思います。
では、今月の家賃収入とトピックスをお送りしたいと思います。
今月の家賃収入とトピックス
家賃収入は110万円ほど、経費差引後で107万円です。ここからローン返済（3割台）があります。
残債は6006万円（前月比ー722万円）となっています。
売りに出していた長野のアパートですが、今月売却が終わりました。1年がかりでしたが、満足行く金額で売れたので良かったですね。詳細は「【アパート売却】地方エリアでも購入価格より30％高く売れたワケ」をご覧ください。
購入時が築24年・利回り19％で、けっきょく築30年・利回り14％でイグジットになりました。やはり、築20年代中盤で買っておくと、次に買う人も残りの投資回収を考えると買いやすいのだと思います。
あとはロットですね。今回は1000万円程度の売出しだったので、現金買いの方にお譲りしました。アパート投資をする上では、エリアとロットが大切になりそうですね。
都市部だと3000万円以上でも現金買いする人がいるとは思いますが、地方だとその価格帯でキャッシュで買える人はかなり限定されてきます。
小さな物件をコツコツ買っていくことで税金もコントロールしやすいく、売却によるキャピタルゲイン（利益確定）も取りやすいというものです。
というわけで、今回はなんとなく頭で考えていたことが、実際リアリティを持って学べた売却となりました。
今月の入居率
今月末時点の入居率は、28戸中 25戸（入居率89.2％）です。
群馬アパートが先月2つ空いて、千葉アパートも先月1つ空きが出て、空室が合計で3つになっています。
千葉アパートは、2回ほど内見入ったようですが、こちらも即決をもらえていません。短期解約違約金があるので、まだ粘れますが、動きが鈍いようで客付け会社を増やすことも検討しています。
群馬アパートは、2回お申し込みが入りましたが、審査が通らなかったり連絡取れなくなったりと、どちらもお話が流れました。その後、先日また内見が入った方も検討中とのことで、即決をもらえていません。
おそらくコロナの第3波が来て、またマーケットが萎縮しているようにも感じます。
また私の投資エリアだと、レオパの空室が目立つのも気になっています。それらがSUUMOやホームズの枠を独占しているのも、アクセスが伸び悩んでいる原因かもしれません。
管理会社ともう一度、打ち合わせしつつ、早期に空室を埋めていきたいと思います。
不動産投資で共同担保をつくる4つの目的
今月、私が登壇したセミナーでもご紹介しましたが、「共同担保」をつくる目的を誤解している方が多いので、再度書いてみたいと思います。
共同担保＝融資額を伸ばすためのツール？
共同担保をつくる意味として、よく言われるのは以下ですね。
上記は間違いではないありません。弊ブログでも共同担保があったほうが、ノンバンク等でフルローンが引きやすくなることについては、幾度となく言及していますね。
しかし、最近は「共同担保の担保評価」を厳し目に見る金融機関が増えています。とくに、エリアがいまいちな物件だと、掛け目がキツくなって焼け石に水のような評価になりがちですし、最悪は「共同担保として取れません」なんて言われるケースもあります。
ですから、共同担保を単に「融資額を伸ばすためのツール」としてだけ考えるのでは、うまく行かないことがあります。その視点だけで考えるなら、よっぽど購入する物件の立地や担保評価にこだわる必要があります。
では一体、どんな目的で共同担保を捉えるとよいのか？具体的に解説していきます。
共同担保をつくる4つの目的
共同担保をつくる目的は、以下の4つですね。融資額を伸ばす以外の目的ですね。
- 投資効率が上がる
- 安定収入になる
- 金融機関からの信頼につながる
- 売却によるキャピタルゲイン
この中では、1の「投資効率が上がる」、4の「売却によるキャピタルゲイン」が重要なので、この2つについて解説していきますね。
まず1の「投資効率が上がる」という点です。
例えば、500万を頭金にして、3000万のアパート（利回り12％）を購入する場合、融資は2500万円（期間25年・金利3％とします）となります。※ここでは購入時諸費用は便宜上省略します
すると満室なら月の家賃収入30万円、ローンの返済が11万8千円となり、キャッシュフローは18万2千円です。
一方で、500万で共同担保の物件（家賃6万円）を全額キャッシュで購入し、それを担保に同じく3000万のアパート（利回り12％）を購入する場合、融資はフルローン3000万円（期間25年・金利3％）となります。
すると月の家賃収入30万円、ローンの返済が14万2千円となり、キャッシュフローは15万8千円です。しかし、こちらは共同担保からも毎月6万円のキャッシュフローが入るので、2物件合計ではキャッシュフローが21万8千円になりますね。
もちろん2物件買わなきゃいけないので時間が掛かる面はありますが、はじめての1棟目の方は、リフォームや賃貸経営の練習になるので、プラスになることも多々あるでしょう。
次に4の「売却によるキャピタルゲイン」です。こちらは、共同担保を客付けして数年回してから売却すると、キャピタルゲインを狙えるということです。
もちろん、アパートの共同担保として差し出している場合は、アパートローンの一部返済をしないと、共同担保の抵当を外してもらえない可能性が高いです。
ですが、数年回せばローンの元本返済も進んでいるでしょうから、そんなに現金を突っ込まなくても外してもらう相談はできるはずです。
私が6年間不動産投資をやってきて思うのは、「売却を絡ませないと、投資拡大のスピード感が出ない」ということですね。
私が今月アパート売却したのも、そういう理由もありますね。
売却してキャピタルゲインを得て、そのお金でまたより良い物件や大きな投資をしていくのが、投資をスピーディーに拡大するためには必須のポイントになってくるのですよね。
そのためには共同担保の仕入れ方も、非常に重要になります。将来、売却益を生んでくれる物件をまずは選定していかないといけないということですね。もちろんそれは簡単ではありませんが、妥協してはいけませんね。
というわけで、今月は以上です。いつも弊ブログをお読みいただき、ありがとうございます。
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