こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は退去がまた増えたことから、リフォームという名の運動不足解消に勤しんでおります（笑）。訴訟も落ち着いて、売却に出しているアパートにも動きがあったりと、わりと慌ただしい日々です。
では、今月の家賃収入とトピックスをお送りしたいと思います。
今月の家賃収入とトピックス
家賃収入は120万円ほど、経費差引後で116万円です。ここからローン返済（3割台）があります。
残債は6728万円（前月比ー31万円）となっています。
私が所有している田舎のアパートですが、売却活動に動きが出ています。最初に、売却の媒介契約を結んだのが2019年11月ですから、まもなく1年経ちます。
仲介会社の月次報告書によると現地案内もチラホラあったようですが、田舎のアパートで利回り12〜13％の売り出しだと、なかなか買付まで行くことはありませんでした。
満室稼働ですが、大規模修繕しておらず外壁は痛みがあります。そして、トイレが汲み取りですからね。このコロナ禍により、現地内見数も伸び悩んでいました。
しかし、今年の8月から徐々に問い合わせが増えてきて、内見した方から8月に1件購入申込み、9月、10月にもそれぞれ1件ずつ買い付けが入りました。でも、ローンが通らなかったり、キツめの指値でこちらからお断りしたりでしたね。
売出し中の所有アパートに、今週2回目の購入申込みアリ。ただし、売値の10％引き。
現在、売値の4〜5％引きで交渉してもらってます。こんな田舎のアパートなのに、みんな買い意欲旺盛ですね。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) October 17, 2020
現在は、10月に入った法人さんの購入申し込みについて、条件調整中です。現金買いですが、来月設立する法人で買うとかで、契約日も先になりそうなので、過度に期待することができない感じです。
この商談が流れても、現況満室なので、引き続きキャッシュフローを得ながら残債を減らし、3ヶ月〜半年ごとに価格を下げながら、売却タイミングを探っていくつもりです。
私自身、所有物件の売却ははじめてなのですが、買い付けをもらうと、売り主の気持ちがよく分かりますね。鬼の指値は、売り主が素人だからできるのであって、投資用アパートには厳しいでしょう。売り主も投資家ですからね。
よっぽどボロアパだとか、入居率が長期低迷しているとか、相続とか、なにか理由がないと難しい面があります。
そこは戸建ての方が軍配が上がる気がしますね。売り主＝素人のことが多いからですね。ここに大きな歪があります。
今月の入居率
今月末時点の入居率は、28戸中 25戸（入居率89.2％）です。
群馬アパートが今月頭に1室空きましたが、月末にもう一部屋退去予定があります。こちらは外国籍の方で、工場労働者でしたが、職を追われたのか？「母国に帰る」という退去理由でした。
それから今月、千葉アパートでも退去が出ます。こちらは転勤で半年くらいの入居という残念な結果となりました。ただし、短期解約違約金2ヶ月もらえるので、なんとか余裕があるうちに反響をとりたいところ。
というわけで、今月末時点では一気に空室が3つになります。
コロナで夏までは落ち着いていましたが、ここにきて一気に退去が増えてきました。大家さん界隈でも、9月、10月に退去が増えてきたという声が聞こえてきますが、私もこのムーブメントに乗っかってしまったようです。
まあ空いてしまうのはしょうがないので、淡々と埋めていければと思います。11月が一番の勝負だと思っています。
規模拡大か？繰上返済か？不動産投資の戦略を考える
私が不動産投資をはじめたのが31歳のときでした。
あれから6年が経ちますが、現時点の借金玉は7000万円弱となっていますが、1億の大台にも到達してません。これは私のスタート段階での自己資金や属性が足りなくて、融資がガンガン引けなかったというのが一つの要因です。
それからというもの、戸建てはキャッシュ購入したり、アパートも自己資金多めでの購入が増えました。その結果、私の借金玉は、そんな急スピードで膨れ上がることは無くなったのですよね。
一番感じたメリットはキャッシュ購入した戸建てだと、必要経費だけ引いて家賃収入のほとんどが手残りになることです。そして、このような無担保物件はアパート購入の共同担保にもなります。
先日も以下のツイートをしました。
最近の不動産投資の世界では、いかに多くのお金を、いかに長く借りられるかが重要みたいですが、規模の拡大はほどほどの方が安心して暮らせると思っています。
私にとっては大きな借金をするより、どうやってこれからの人生を楽しく生きていくか、どんな影響を社会に与えるかのほうが大切ですね。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) October 11, 2020
上記のとおりですね。
お金はあったらあっただけ良いと思いますが、事業規模を増やせば増やすほど、それに伴う苦労も出てきます。とくにレジデンスの場合は、入退去がそれなりのストレスになりますから、規模は増えたら増えただけ大変です。
そういう意味では、ある程度規模を拡大したら、そこからは繰上返済に動くのも一つの戦略かなと考えています。それが家族のためだったり、自分の心の安定のためでもありますね。
不動産投資において、融資レバレッジは大きなメリットですが、それはすべての歯車がうまく回っているときは良いのですよね。
それでも私の場合は、30代のうちは規模拡大予定ですが、40代前半からは繰上返済も混ぜることを検討しています。
そうやって財務体質を改善させて、ふたたび40代後半から規模を拡大する。もしくは、より自分のこだわって楽しめるレジデンス開発を新築から手掛けるなど、投資における量と質の両面アプローチを考えています。
つまり私が30代前半からスタートした賃貸業が、それなりの形に達するのは、おそらく40代前半〜中盤。
もちろんスタート段階で、もっと自己資金が多いとか、年収が1000万円以上などのエリートサラリーマンであれば、私より早く拡大することは、十分可能でしょう。
しかし、1年2年で大きな成果を出せるほど、簡単な世界ではないことは申し添えておきます。これから不動産投資をスタートされる人は、ぜひ10年先をみすえて、腰を据えてがんばっていただきたいですね。
わたしも、賃貸業の知識・経験をもっと磨きなら、みなさんとともに前に進んで行ければと考えています。いつも、当ブログをお読み頂きありがとうございます。
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