こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
2020年も年の瀬ですね。まずは、読者の皆様、今年も「あすなろLIFE」をご愛読いただきまして、誠にありがとうございました。
こんな拙いブログですが、年間では「116万人」の方に、ご訪問いただきました。
本当に有り難いことですが、毎月10万人近くの人が訪問していることを考えると、あらためて筆を執ることの責任を感じます。
というわけで、今回は1年間の振り返りつつ「2020年の年間家賃収入と来年のペリカンの投資戦略」について、つらつらと書いてみたいと思います。
2020年の年間家賃収入は約1430万円でした
1年間で受け取った家賃収入は、約1430万円でした。
そこから金融機関へのローン返済が、約560万円ほどあり、税引前の手残りは約760万円ほどという結果になりました。
ここから固定資産税と火災保険料を払うと、最終手残りは700万円くらいだと思います。
ペリカンの手法は、地方の中古木造物件ばかりで、ここ3年くらいは大きなアパートローン等も組んでいません。
ほとんどは500万以下の少額融資で、おもに公庫で2回、マル経で1回、信金で1回の取り組みをさせていただきました。
その気になって、全力で繰上返済すれば6〜7年で無借金になることは可能でしょう（全力の繰上返済はせず、もちろん再投資に回すと思いますがw）。
なおペリカンの生活支出は、ブログ収入で十分足りますので、基本的に不動産収入はすべて再投資にまわしています。賃料収入から、生活支出を出すようになると、現金がたまらず拡大が遅くなりますからね。
今年の不動産購入は、戸建て1件だけでした。
今年は購入したのは、戸建て1件だけでした。築30年後半でかなり古い物件ですが、5年以内にオーナーチェンジで売却することも考えて、法人名義で購入しました。
この戸建ては、緊急事態宣言が発出される直前の3月に購入し、4月上旬に客付けが完了できたので、なんとかコロナが本格化する前に入居付けできたのは幸いでした。
心理的な瑕疵のあるワケあり物件だったので、最初は不安もありましたが、リフォームや家賃設定の塩梅など、投資家としての経験が積めたように感じています。
その後は、コロナが本格化したので、物件を買っても埋めるのが大変だろうと思い、方針を変えました。おもに、既存物件のメンテナンスやキャッシュ温存に努めたのです。そのお陰で、年間ではかなりキャッシュポジションが上がりました。
既存物件の空室対策では、10月から空いていた空室の3つのうち、2つが埋まって胸をなでおろしました。
来春入学の学生さんからお申込み頂きました。4年入居確定なのでありがたい。これで10月から出た3件の退去のうち、2部屋は埋まりました。
まだ1部屋空室がありますが、なんとか形にはなったので気分よく年越しできそうです。 pic.twitter.com/86aFnY4TU8
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) December 26, 2020
まだ1部屋空室があるので、ひきつづき、管理会社と密にコミュニケーションを取りつつ、吉報を待ちたいと思います
2021年の不動産投資戦略と展望について
ペリカンの基本戦略は、①共同担保をつくる→②共担入れてより大きな物件を買う、という流れです。
弊ブログをずっと読んでいる人には、もはや耳タコ戦略かと思いますが、基本的にこの方針に大きな変更はありませんね。
私と比較するのは大変おこがましいのですが、北海道のメガ大家さんの極東船長の健美家コラムが、非常に示唆に富みますね。
（参考）希望額との乖離は1.5億。10億超の大型融資を獲得するまでの紆余曲折
上記コラム内において、総事業費16億円のRCマンション新築に際して、共同担保と追加の融資アレンジフィーを払って、なんとか融資承認を得ることができた話をされていました。最終的には、現金と共同担保をあわせて総事業費の3割にあたる、5億円の自己資金を投入されたそうです。
2018年以降、不動産向け融資はますます厳しくなっています。そんな時代だからこそ「自己資金」や「評価の出る共同担保」をしっかり用意しておくことが大切でしょう。
小さくても割安な物件を買って、個人なら5年後の長期譲渡でコツコツ売却益を取る。
同時に生活支出も見直し、圧倒的に入金力を高めて、スノーボールの最初の玉（種銭）を貯めよう。
2018年以降の不動産投資はとにかく「自己資金」を貯めたもの勝ち。それがないと融資の土俵に乗らないことも多い。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) December 28, 2020
引き続き、2021年のペリカンの戦略は、現金温存と共同担保となる物件の取得に、最大集中します。
具体的には、昨年法人で商工会に入会しましたので、物件取得についてはマル経融資の活用を検討しています。マル経融資だと、期間10年と短いですが、無担保でローンを引くことができます。
10年融資だと、返済比率は苦しくなり単体CFはきつくなります。ですが、その次に購入するアパート等で、その物件を共同担保に入れれば、自己資金を最小限にして購入することができます。
（参考）マル経融資で事業・不動産投資を加速せよ【金利1.1％で無担保OK】
マル経融資でどのような物件を買うかは、その時次第です。候補としては、好立地の戸建て、または小型アパート（2〜4世帯）が有望です。あまり共同担保には、自己資金を使いすぎず、その次の物件にステップアップしていきたいですね。
不動産以外の収入もあるので、長期運営して旨味のある、間違いのない物件を掴んでいこうと思います。
2021年も あすなろLIFE をよろしくお願い申し上げます！
2020年の振り返りとともに、来年の抱負をざっと書いてみました。
今年は、物件の取得を最小限に、既存物件の高稼働化、メンテナンス、キャッシュ温存と、個人的にはかなり我慢の年となりました。が、こういった踊り場を意識的に設けないと、不動産投資は資金が枯渇しやすくなります。
2021年も読者のみなさんに少しでも役立つ記事を書いて、参考になる情報をシェアし、私にできる範囲の社会貢献をしていけたらと考えています。
来年も、どうぞ あすなろLIFE をよろしくお願い申し上げます！
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▼私の不動産投資以外の収入源や活動について公開しています。
▼売却益をうまく出していくことが効率的な拡大には不可欠ですね。
