こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
土地からファミリー向け新築アパートの「融資開拓の信金編」です。前回のつづきで、第6話になります。前回、ちば興銀で2ヶ月半も審査した挙げ句、融資否決となってしまいました。
理由は、ペリカンの所有する築古物件がネックとのことです。どんなにキャッシュフローが出ていても、耐用年数超えの物件からの家賃収入はゼロと評価されてしまったということでした。
地銀さんはわりと審査が厳格ですので、こういう評価をするところは多いのですよね。今回は、私自身とても良い勉強になりました。
というわけで地銀系が厳しい結果となってしまったので、次なる開拓は信金さんです。
信金さんなら、もう少し親身に話を聞いてくれる可能性があるかもしれません。最後まで、諦めずできるかぎりのことはやっていきたいと思います。
いざ信金3行と面談へ！
候補として挙げたのは、千葉信金・水戸信金・東京ベイ信金の3行ですね。
それぞれの面談内容とポイントをお伝えしていきたいと思います。
千葉信用金庫
5月25日に千葉信金さんとお会いしました。実は、2年くらい前に、ここの副支店長さんとお会いしたときには、わりと好感触でした。その後、間を置いて電話したら「最近は融資が厳しくなっていますので一見さんの審査を通すのは難しいです」と言われました。
しかし、今回は土地を先に取得済みですので、地主対応にならないかなと考えて、ダメ元ですが再度同じ支店に電話してみたのです。電話に出た方は、若い30歳くらいの営業さんでした。
最初の電話では「ちょっと支店長と相談して折り返し電話します」と言われて待っていたら掛かってきました。すると「土地を持ってらっしゃるということなので、お話を聞くことは可能です。ご来店頂けますか？」と言われて、なんとか最初の関門は突破することができました。
後日、その営業さんと以前お会いした副支店長さんが、対応してくださいました。プレゼン資料を元に、事業計画をお話したところ、ファミリー向けアパートで利回り9％前後出る新築アパートという点に、かなり興味を持ってくださいました。
確かに今は一見さんの融資は厳しいようですが、土地をすでに買っていることが、かなりインパクトがあったようです。ぜひ支店長と本部に相談してみるということで、1週間ほど時間をください！とその場で言われました。
しかしながら、4日後に掛かってきた電話では「保証協会付きならご相談に乗れます」という回答でした。またしても京葉銀行と同じ対応です。
ということで千葉信金さんは、一見さんには保証協会付きでの対応のみというこで、期間15年の融資になってしまいます。新築アパートを15年融資だと収支が厳しいため、この時点で難しいと判断しました。
千葉信金を使うなら、まずは信用保証協会付きで小さい物件か修繕費名目で借りて実績を作ってから、新築アパートのプロパー融資を相談する道が良さそうですね。
水戸信用金庫
つづいて水戸信金ですが、ここは今年の3月にアタックした時は、物件価格3500万に対して担保評価2000万と言われて、見事玉砕したところです。
今回は、法人で購入した抵当の付いていない戸建てを共同担保にして、融資額をもう少し伸ばせないか相談するべく、再度ヒアリングをかけてみました。
電話口で、受付の女性の方に、担当者の方をお呼びしたところ「●●は異動しまして、いまの融資担当はFになります」と言われました。どうやらFさんは、この4月から支店に異動で来たばかりのようです。
結局、ご挨拶も兼ねて訪問することになり面談のアポをいただきました。当日は、Fさんに新築アパートの事業計画を説明して、2ヶ月前に担保評価があまり伸びなかったことも正直にお伝えしました。
しかし、私は1点だけ事業計画を変えて出しました。変えたのは、想定家賃です。
3月時点では1世帯あたり115,000円で見積もっていたのですが、賃料分析を精緻にやったところもっと伸びそうだったので、もう少し強気の家賃設定で出してみました。担当のFさんからは「再度、収支シミュレーションソフトで担保評価を出してみますね！」ということで、その日は終わりました。
おっ！3月時点より400万円ほど融資額が伸びたなと嬉しかったですね。共同担保を出して、さらに伸ばせないか相談してみたところ、NG回答でした。理由は、共同担保を入れると土地値分ほどは積算は伸びるそうですが、収支がマイナスの年が出てきて収益評価が悪化するらしいのです。
だいたい新築アパートの場合、10年目くらいまでは収支はプラスで回りますが、金融機関は金利を3％にしたり、家賃下落をキツくする等、ストレスを掛けるので、普通のシミュでは15年目くらいからは収支マイナスになります。
しかし水戸信金の場合には、収支は融資期間22年間はずっとプラスで回っていないといけません。最後の1年だけでもマイナスになると本部で否決されるということでした。
これを突破するには、積算評価を高い物件を持ち込むことと、利回り10％以上の新築アパを持ち込めば、もう少し伸びるのではないかと思います。というわけで、今回は2400万円でFさんに稟議を挙げてもらうようにお願いしました。
以上が水戸信金の審査内容ですが、今回は担当者が代わっていて本当に良かったですね。私自身も他の地銀で断られたことで、事業計画がブラッシュアップされていましたし、想定家賃も上がったことが幸いして、担保評価が2000万→2400万に伸びました。
この2ヶ月強の私のがんばりが決して無駄ではなかったと思い、救われたような気持ちになりました。
しかしこの後、水戸信金の本部稟議は、揉めに揉めてかなり大変なことになるのですが、この時の私にはまだ知る由もありませんでした。。。汗
東京ベイ信用金庫
最後に行ったのが、東京ベイ信金でした。一度、一見さんNGルールでお断りされていたのですが、知り合いの投資家さんがよく使っているということで、頭の片隅にあった金融機関です。
実は、私の住んでいる街に支店があったのですが、そこでは半年くらい前にお断りされていました。スルガショック以降、不動産は厳しいという回答でしたが、隣町にも支店があったので、支店を変えて突撃してみたのです（笑）
以下のツイートのとおりです。
東京ベイ信金さんに話を聞いてきました。半年前に、他支店だと新規の受付NGとお断りされましたが、今日行った隣町の支店はなぜか話しを聞いてくれたw
プロパーもやってて新築も相談可（金利1〜2％）。セゾン保証のプランだと金利2.775〜3％中盤らしいので、高利回りアパならハマるかもしれない。 pic.twitter.com/WbmqCdmJep
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) July 2, 2021
電話ですぐにアポが取れたので、さっそく行ってきました。
この担当者の方も、この春に他の支店から異動してきたようです。新築プランの概要を伝えたところ、かなりノリノリで「ぜひうちで取り組みさせて下さい！」と言われました。
面談から1週間くらい経って、担保評価が出たということで聞いたところ、2500万円台での融資も検討可能ということでした。一見さんだと、金利は2％〜2.5％くらいになるようです。
若干、金利が高いのですが、融資金額は水戸信金より高いので、自己資金が下がるメリットがありましたね。この時点では水戸信金の最終結果も出ていなかったので、もちろん審査をお願いする判断をしました。
あとがき：信金さん開拓は良い判断でした
千葉信金さんは保証協会付きではあるものの審査可能でしたし、水戸信金と東京ベイ信金は、どちらも前向きに審査頂けることになりました。
これまで地銀系は全滅だったわたくしですが、信金さん3行とはわりとスムーズに話が進んだように感じます。おそらく金利だけで言えば地銀のほうが1％前半もありえたでしょう。
信金さんだと、どうしても1％後半〜2％前半の水準になりますからね。ですが、まずは実績作りが大切です。
1％台後半で引けたら御の字という感じで、引き続き、ペリカンは融資交渉を続けていくことになります。次回、水戸信金と東京ベイ信金の審査結果をお伝えします。この記事の続きは「（土地から新築アパート1号）信金2行の審査結果と今後の課題」をご覧ください。
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