こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
土地からファミリー向け新築アパートの「融資開拓編」です。前回のつづきで、第5話になります。ここまで千葉銀行・京葉銀行・千葉興銀・水戸信金・商工中金の5行と面談しました。
その結果、ペリカンの所有する耐用年数超え物件がネックとなったり、担保評価があまり伸びなかったり、保証協会付き融資と言われたり、散々な結果に終わっています。
ただ、銀行担当者は面談でかなり前向きだったことと、わが家の住宅ローン・オートローンでも取引のある金融機関なので、期待する気持ちはどうしても高まってしまいます。
支店内審査スタート＆追加書類提出
ちば興銀と面談したのが3月4日です。まずは土地と建物の担保評価を出してくださるそうです。これにより融資可能額がわかるということでした。担保評価は、1週間程度で出るそうです。
書類が届かないトラブル！
そして3月7日、支店担当Tさんより着信がありました。電話に出ると、「担保評価を出すにあたって、アパートの建築面積がわかる資料と、御社の勘定科目明細が必要になるので提出してもらえますか？」と言われました。
送付はメールで良いということなので、Tさん宛てに、すぐファイル添付でメール送信。
ですが、そこから待てど暮らせど、Tさんから担保評価の連絡が一向に来ないのです。痺れを切らした私は、3月18日にTさんに入電したところ、「ペリカンさんにお願いした資料がまだ来てないので、審査は止まってますよ」と平然と言われてしまいました。
しかしメールもエラーで返ってきていないし、電話でTさんと話しながらその場で再度メールを送ったのですが、なぜか届きません。。。結局、上席のYさんのメールアドレスに送ったところ、すぐに届きました。
これで10日間も無駄にしたと思うと悲しくなりますね。普通は、メールが10日も来なければ連絡くらいくれてもいいのにと思いつつ、この若手行員のTさんに対して頼りなさをかんじました。
そして、この嫌な予感は、のちのち大当たりすることになるのですよね。
支店内諾GET＆土地契約へ
こうして色々ありましたが、3月26日にTさんより連絡がありました。
その結果、「支店で融資内諾が出ましたので、土地の売買契約を進めてもらってOKです」とのことで、無事に審査通過しました。
Tさんによると、土地と建物で評価が2700円万円程度でしたが、融資額2900万円は問題ないそうです。私は、すぐ土地仲介さんに電話して、支店内諾が出たことを伝えて、売主さんとの契約日を決めてもらうようお願いしました。
本日は新築アパートの土地契約でした。
私が融資付けに苦戦したのもあり、買付を入れてから契約までの1ヶ月間で300件以上問い合わせがあったそうです。
忍耐強くお待ちいただいた売主様と買付順を守っていただいた仲介会社様に感謝しかありません。 pic.twitter.com/J0Rw72z88l
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) April 9, 2021
こうして4月9日、めでたく売主さんと土地契約を締結することができました。金融機関の初回面談から、事前審査・土地契約までに1ヶ月経過しています。
ただ、ここまで来れば、山登りで言うと8合目くらいまで来ているはずです。あとは、銀行に売買契約書を提出して、本部稟議にかけてもらうだけです。事前審査でOKが出ているので、問題なく進むのではないでしょうか。
地盤調査＆本部稟議の結末
工務店さんにもこの段階で、融資の事前承認が出たことと、土地の売買契約が終わったことを報告しておきました。
すると、工務店さんから「実は、今回の建築予定の土地なんですが、BIOSCOPEというプレ地盤診断をしたところ、けっこう地盤が弱そうなんです。よろしければ、一足先に地盤調査を進めませんか？」ということで、地盤調査をしてもらうことになりました。
地盤調査の結果
よっぽど堅い地盤でないかぎり、通常は地盤改良が必要になることが多いようですね。
よくある工法は、次の3つです。
- 表層改良工法
- 柱状改良工法
- 鋼管杭工法
地盤改良の最大のポイントは、軟弱地盤の深さになります。通常だと地表から2m程度が軟弱の場合には、表層改良工法で済みます。この場合の費用は、30坪の用地で約40〜50万円です。
ですが、軟弱地盤が2m〜8m程度になると、柱状改良工法が必要になります。これだと30坪の用地で、50〜80万程度になってきます。そして軟弱地盤が8m以上になると、鋼管杭工法となります。この場合は、30坪で100万〜130万程度は掛かってきます。
では、ペリカンが購入した土地はどうだったか？というと、なんと！軟弱地盤が15m〜20mもありました。。。（汗）
まわりは住宅地で、小高い場所にある土地だったので、地盤が堅いと勝手に思っていたのですが、全然そんなことはありませんでした。
これだけで当初の建築見積もりから100万くらい上振れてしまいました。。。土地から新築するアパートの場合には、地盤改良費も、大きく予算が変わってしまう要素になるということですね。
なお今回は、セカンドオピニオンで2社の地盤調査会社に見積もってもらいましたが、同じような結果でした。
ちば興銀の本部稟議の結末
そんなことをしているうちに、4月26日に、ちば興銀の担当Tさんより入電がありました。
おっ！やっと結果が出たな！と思って電話に出ると、、、「すみませんが、今回は融資が厳しいという結果になりました。」という衝撃の言葉が告げられてしまったのです。。。
支店内諾が出て、手付金を払って土地まで買ってしまったのに、ここまで来て振り出しに戻ってしまいました。もちろん、この時点では他の金融機関のアテもありません。
電話口で「理由は何だったのでしょうか？」と聞いてみると、「御社はキャッシュフローは問題ないのですが、所有している物件について債務超過しているので、本部でアウトになってしまいました。」とのことでした。
しかし私が自分で計算してみて、土地の路線価だけで見ても、資産＞負債となっており、債務超過はしてないはずです。銀行独自の掛け目が入っているのかもしれませんが、ちょっと納得が行かなかったので、アポイントを取ってヒアリングしに行くことにしました。
債務超過との戦い＆担保評価の修正
後日ちば興銀との面談の日になりました。私は支店に行って、所有物件について、どの物件がどれくらいの担保評価が出ているのか、一つ一つ確認していきました。
その結果、私の群馬アパートの評価が、固定資産税課税明細よりかなり低い評価になっていることが判明しました。原因を追求していくと、Tさんが課税通知書の見るところが間違っていたのが原因でした。。。
そしてもう一点、Tさんから「御社の通帳のコピーですが、今年分のコピーしか頂いてないので、昨年分ももらえますか？」と聞かれました。そこで、私が「なぜ、昨年分のコピーが必要なのですか？」と聞くと、「本部では、今年分の現金残高ではなく、昨年末時点での現金残高で審査されます」ということでした。
これを聞いて、私は呆れてしまいました。Tさんは、固定資産税課税明細の見方が不正確というだけではなく、昨年分の通帳コピーが必要なのに、そういった必要書類が整っていない段階で、本部稟議に掛けていたということです。
これ以外にも、私が所有している物件で前面道路に路線価がない物件について、無理やり近隣の高めの地価公示価格を引っ張ってきて、本部に提出していることも発覚しました。
本部では、路線価が付いてない物件については、固定資産税評価額で評価するというルールがあるそうです。つまり、そういった本部の審査方針を理解すること無く、自分勝手な評価をして、稟議をあげていたのです。
私の目の前で、上席のYさんから「ここはちゃんと確認したの？」など、Tさんにツッコミを入れていて、ますます不安になってきました。。。
結局、上記のいろいろな数値を修正して再計算したところ、いったん債務超過が解消したので、本部へもう一度審査してもらえることになりました。融資金額も2900万→2700万に減額することになりました。この時点ですでに4月30日です。
しかし、売買契約では、融資未承認の場合の「契約解除期限」が本日4月30日だったため、私はすぐ土地仲介さんに連絡して、決済はゴールデンウィーク明けになるご相談をさせていただきました。
そして、もし最終的に融資未承認となっても「土地は現金一括で買わせていただきます」という約束で、売主さんにもなんとかご了承を頂くことができました。
そして運命の最終審査の結果・・・
GW開けに、ちば興銀から連絡がありました。その結果、やはり融資はNGという最終結論になってしまいました。
理由は、ペリカンが所有している築古物件がマイナス評価されたということで、千葉銀行や京葉銀行とまったく同じ理由でした。新築アパート単体の収支・担保評価はともに問題なかったようですが、またしても既存物件が足を引っ張ってしまった形です。
2ヶ月半も審査に掛かってしまい、その結果、融資がおりなかったことは、私にとってもかなりショックです。しかも、土地契約では、決済期限は5月30日になっています。
しかし、この段階から他の金融機関に相談しても、10日ほどで融資がOKになるわけがありません。というわけで、私は土地の現金買いをするしか、選択肢が無くなってしまいました。
幸いにも、土地は1000万弱なので手元の現金で買えますが、そうすると手元の資金もそれなりに削られます。そんな「見せ金」が少なくなった状態で、他の金融機関に融資を依頼しなければいけないので、不利な戦いになるでしょう。
またこの頃、ウッドショックニュースが沸き起こり、新築アパートの建築単価が上がるという話が持ち上がっていました。工務店からも、建築費が10％程度上がるかもしれませんと告げられていました。まさに弱り目に祟り目です。
ですから、もし運良く融資先が見つかっても、審査にまた1〜2ヶ月かけている間に建築費が上昇してしまい、どちらにしても建築時期を見合わせる必要が出てくるかもしれません。
そうすると最悪は、新築アパートも建てられず、手元資金も少なくなります。もちろん他の物件を買うこともできず、来年以降、建築単価が落ち着くのをただ待つだけの、面白くない日々になります。
ですが、私には他の選択肢はありませんでした。したがって「再び融資先を探して、建築費が上がる前にアパートを建てるぞ！」という目標で、予定どおり決済期限前の5月26日に土地を現金購入しました。もう背水の陣という感じでしたね。
あとがき：再度奮起して金融機関開拓スタート！
かくして再び、私は融資付けに奔走することになってしまいました。
さて、この段階からどこの金融機関に回るかですが、千葉県内の地銀系はどこも玉砕してしまったので、信金系に狙いを定めて動くことにします。信金ならもっと親身に相談にのってくれるかもしれないと考えたからですね。
候補の一つ目は、千葉信用金庫ですね。ここはまだ取引はありません。1年前に問い合わせたときは、「一見さんお断り」と言われました。しかし、今回は土地持ちでの相談なので、もう一度ダメ元で当たってみることにしたのです。
つづいて、東京ベイ信金です。ここは私の住む街に支店があったのですが、ここも一見さんNGルールで断られたことがあります。しかし、隣町にも支店があるので、支店を変えてアタックしてみようと思います。
そして最後に、水戸信用金庫ですね。前回の記事で担保評価2000万と言われて保留にしていましたが、共同担保を入れるなどして金額が伸ばせないか、再度交渉してみようと思います。
このように3ヶ月越しの融資開拓が不発に終わってしまったペリカンですが、再度、モチベーションを高めて融資付けの戦いに挑むのでした（笑）。この記事の続きは「（土地から新築アパート1号）信金さん3行を追加して融資開拓！」をご覧くださいませ。
以下、関連記事です。
▼自己資金を増やす3つの王道手法ですね。
▼築古アパートの購入に適した「オリックス銀行」の融資基準のご紹介です。
